솔직히 저는 얼마 전까지만 해도 "월급 680만원이면 서울에서 집 살 수 있지 않을까?"라고 막연하게 생각했습니다. 그런데 실제로 은행 사전심사를 받아보고 나서야 깨달았습니다. 소득보다 먼저 묻는 건 "현금이 얼마나 있느냐"였습니다. 지금 서울 중위소득 가구가 대출을 받아 살 수 있는 아파트가 전체의 7.8% 수준에 불과하다는 수치, 그냥 흘려들을 숫자가 아닙니다.
HOI지수 7.8이 말하는 것, 숫자 뒤에 숨겨진 현실
올해 1분기 서울의 KB주택구입 잠재력지수(KB-HOI)가 7.8을 기록했습니다. KB-HOI란 서울 전체 아파트 재고량 중 중위소득 가구가 금융기관 대출을 받아 실제로 구입할 수 있는 비율을 백분율로 나타낸 지표입니다. 쉽게 말해 서울에 아파트 100채가 있다면, 그중 단 7~8채 정도만 이 가구의 상환 능력 범위 안에 들어온다는 뜻입니다.
이 지수가 2020년 3분기까지만 해도 10.4였다는 사실을 생각하면, 3년 남짓한 시간 동안 상황이 얼마나 빠르게 나빠졌는지 실감이 납니다. 고금리가 절정에 달했던 2022년 말에는 2.3까지 떨어졌다가, 지난해 3분기에는 11.7로 일시 회복했지만, 다시 하락 중입니다(출처: KB부동산).
여기서 더 중요한 문제가 있습니다. KB-HOI는 집값의 30%를 이미 보유한 상태에서 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용한 가정 위에 계산됩니다. LTV란 집값 대비 대출 가능한 최대 금액의 비율을 뜻합니다. 그런데 서울은 전 지역이 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역으로 묶여 있어 실제 LTV는 40%에 불과합니다. 즉 7.8이라는 수치도 현실보다 관대한 가정 위에 세워진 숫자라는 말입니다.
제가 직접 은행 담당자와 상담해보니, 여기에 총부채원리금상환비율(DSR)까지 적용됩니다. DSR이란 연간 모든 부채의 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하는 규제입니다. 월급이 아무리 높아도 기존에 차량 할부, 학자금 대출, 신용대출이 조금이라도 있으면 주담대 한도가 생각보다 훨씬 줄어드는 경험을 직접 했습니다.
실제 매수 가능성을 따질 때 놓치기 쉬운 핵심 항목을 정리하면 다음과 같습니다.
- 보유 현금(자기자금 비율): LTV 40% 적용 시 집값의 60%를 본인이 마련해야 함
- 기존 부채 현황: DSR 계산에 포함되어 대출 한도에 직접 영향
- 실제 적용 금리: 통계상 4%대 초반이어도 현장에서는 4% 후반 이상이 흔함
- 부대 비용: 취득세(주택가격의 1~3%), 중개보수, 이사비 등 추가 현금 필요
이 항목들을 하나도 빠짐없이 넣고 은행 사전한도를 먼저 받아봐야 한다는 것, 제가 실수했던 부분이기도 합니다.
소득은 13% 올랐는데 집값은 22% 뛰었다, 이 격차가 진짜 문제다
숫자로 보면 더 막막합니다. 중위소득 가구의 월 소득은 2023년 1분기 600만원에서 올해 1분기 679만원으로 3년 사이 약 13% 늘었습니다(출처: 국가데이터처). 같은 기간 서울 중위 아파트 매매 가격은 9억8422만원에서 12억157만원으로 22% 상승했습니다. 소득이 뛰는 속도보다 집값이 훨씬 빠르게 오르는 구조가 고착화되고 있다는 뜻입니다.
제 경험상 이런 수치를 보면 "그래도 대출 규제를 풀면 되지 않냐"는 생각이 먼저 드는데, 그게 단순하지 않다는 게 문제입니다. 대출 규제를 완화하면 유동성이 풀려 집값이 다시 오를 가능성이 있고, 규제를 유지하면 현금 자산가와 주식 매각 등 우회 경로를 가진 사람들만 시장에 남는 구조가 됩니다. 실제로 올해 4월 말까지 3개월간 서울 전역에서 주택 매입에 활용된 주식 매각 대금만 1조3590억원에 달했다는 점이 이 현실을 단적으로 보여줍니다.
저는 이 기사의 제목에 대해서는 솔직히 조금 다르게 봅니다. "월급 680만원인데 턱도 없다"는 표현은 읽는 순간 개인의 고액 월급처럼 느껴집니다. 하지만 이 수치는 1인 가구 월급이 아니라 가구 전체의 중위소득입니다. 실제로 맞벌이 가구라면 두 사람의 소득을 합산한 기준에 가깝습니다. 헤드라인이 자극적으로 읽히지만, 독자 입장에서 이 맥락을 놓치면 숫자를 잘못 받아들일 수 있다고 생각합니다.
주담대 금리가 올 하반기에 더 오를 수 있다는 전망도 변수입니다. 현재 예금은행 주담대 가중평균금리가 통계상 4%대 초반으로 잡히더라도, 실제 창구에서 적용받는 금리는 4% 후반 이상인 경우가 적지 않다고 현장에서 전해집니다. 금리가 오르면 DSR 기준에 따른 대출 가능 금액이 줄어들고, 중산층의 내 집 마련 공간은 더 좁아집니다.
결국 서울 주거 문제는 대출 규제 하나만 건드려서는 풀리지 않는다는 것이 제 판단입니다. 중저가 아파트 공급 확대, 소득 성장 속도 제고, 금리와 집값 사이의 균형, 이 세 가지를 함께 보지 않으면 HOI지수 7.8은 쉽게 반등하지 않을 것입니다.
지금 내 집 마련을 준비 중이라면, 뉴스 헤드라인보다 본인의 보유 현금, 기존 부채, 실제 금리를 먼저 넣어 은행 사전한도를 확인해 보시길 권합니다. HOI지수는 평균적인 가구의 시장 여건을 보여주는 지표이지, 개인의 매수 가능성을 정밀하게 알려주는 도구는 아닙니다. 숫자에 압도되기보다, 자신의 조건부터 정확히 파악하는 것이 먼저입니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융·투자 조언이 아닙니다.