계약금을 이미 치른 상황에서 구청 창구에서 "허가 불가" 소리를 들으면 어떤 기분일까요. 저도 부동산 계약을 앞두고 관련 규정을 직접 확인하러 다닌 적이 있는데, 행정 해석이 창구마다 다르다는 걸 몸으로 배웠습니다. 이번에 불거진 토허제 오피스텔 유주택자 논란은 그 연장선에 있는 일입니다.
무주택자 기준, 생각보다 단순하지 않습니다
"저는 무주택자인데요"라고 말했는데 구청에서 "아닙니다"라는 답이 돌아온다면, 무슨 기준으로 그렇게 보는 건지 당연히 따져봐야 합니다.
토지거래허가구역, 줄여서 토허구역이란 투기 과열을 막기 위해 국토교통부가 특정 지역을 지정하고 해당 구역 내 부동산 거래 시 관할 구청의 허가를 받도록 의무화한 제도입니다. 아무나 살 수 없고, 목적에 맞게 실제로 사용하겠다는 걸 증명해야 허가가 납니다.
올해 2월 정부는 다주택자의 주택 처분 출구를 열어주기 위해 토허구역 내 세입자가 낀 매물을 무주택자가 살 경우 실거주 의무를 유예하는 조치를 도입했습니다. 여기서 실거주 의무 유예란 매수 즉시 직접 입주하지 않아도 된다는 뜻으로, 기존 세입자의 임대차 계약이 끝날 때까지 기다릴 수 있게 해주는 조치입니다. 5월에는 비거주 1주택자가 보유한 매물까지 적용 범위를 넓혔습니다.
문제는 '무주택자' 범위를 어디까지 볼 것이냐입니다. 저는 이 기준이 명확하게 공시되지 않는다는 점에서 이미 위험 신호가 있다고 봤습니다.
10㎡ 사무실이 주택으로 분류되는 황당한 현실
영등포구에서 실제로 일어난 일입니다. 40대 직장인 A씨는 화장실도, 부엌도 없는 10㎡ 안팎의 업무용 오피스텔을 소유하고 있었습니다. 전입신고 이력도 없는, 말 그대로 책상과 의자만 있는 사무실 공간입니다. 그런데 구청은 이 오피스텔을 이유로 A씨를 유주택자로 분류해 토지거래허가를 거부했습니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류됩니다. 주택법상으로는 준주택으로 간주되는데, 여기서 준주택이란 아파트·다세대 같은 일반 주택은 아니지만 주거에 준하는 용도로 사용할 수 있는 시설을 의미합니다. 세법에서는 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔에 한해 주택으로 보고 과세합니다. 즉 법체계마다 오피스텔을 다르게 취급한다는 뜻입니다.
이 사건에서 영등포구청은 "오피스텔은 주거용 전환이 가능하므로 상업용이든 주거용이든 보유 자체만으로 유주택자"라는 국토부 지침을 근거로 댔습니다. 제가 직접 부동산 거래를 알아보면서 느낀 것도 비슷한데, 현장 담당자마다 "저희 구 기준에서는요"라는 말을 습관처럼 붙입니다. 전국 단일 기준이 아니라 구청 단위 해석이 작동하는 구조입니다.
종로구에 상업용 오피스텔을 보유한 B씨도 양천구에서 주택 매수를 시도하다가 같은 벽에 부딪혔습니다. 저녁 6시면 냉난방이 꺼지고 세탁 시설도 없는 전형적인 사무실인데, 주택 수에 포함된다는 답변을 받은 것입니다. 이런 사례가 한두 건이 아니라는 게 더 심각한 문제입니다.
국토부와 구청, 누구 말이 맞는 건가요
이 상황에서 국토부 입장은 또 달랐습니다. "오피스텔이 실제 주거용으로 사용되지 않는다는 점을 신청인이 입증하면 무주택자로 보고 허가가 가능하다"는 것입니다. 즉 구청이 지침을 잘못 해석했거나, 신청인이 비주거용임을 충분히 소명하지 못한 것이라고 봤습니다.
그렇다면 이 상황에서 피해는 누가 떠안게 될까요. 결국 계약금을 낸 매수인입니다.
이 사건의 구조적 문제를 정리하면 다음과 같습니다.
- 국토부 지침이 공개된 형태로 사전 안내되지 않았습니다.
- 구청마다 해석이 다르게 적용되고 있습니다.
- 신청인 스스로 비주거용임을 입증해야 하는데, 그 기준이 명확하지 않습니다.
- 허가 불허 판정이 날 경우 계약 해제와 전세보증금 조기 반환 문제가 동시에 발생합니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 세법에서는 업무용 오피스텔을 주택 수에서 빼주면서, 토허제 운용에서는 반대로 포함시키는 구조가 같은 정부 안에서 공존한다는 게 쉽게 납득되지 않습니다. 광운대 서진형 교수도 "수요자들이 혼란을 겪지 않도록 세부 지침이 투명하게 예고돼야 한다"고 지적한 바 있습니다.
계약 전에 반드시 확인해야 할 것들
그렇다면 현재 토허구역 내 매수를 검토 중인 분들은 어떻게 접근해야 할까요.
제 경험상 이건 좀 다릅니다. "일반적으로 업무용 오피스텔은 주택 수에 안 들어간다"는 인식이 대부분인데, 토허제 무주택자 요건만큼은 그 공식이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 국토교통부가 운영하는 토지이음 서비스에서는 토지거래허가구역 지정 현황과 관련 고시를 확인할 수 있습니다(출처: 국토교통부 토지이음).
계약 전에 확인해야 할 핵심 포인트는 다음과 같습니다.
- 보유 오피스텔이 실거주용인지 업무용인지 서류로 입증할 수 있는지 먼저 점검하세요.
- 해당 구청에 직접 유선 또는 방문 문의해서 무주택자 요건 해석 기준을 확인하세요.
- 담당자 답변을 반드시 서면 또는 이메일로 요청해 보관하세요.
- 계약금 납부 전에 토지거래허가 가능 여부를 사전에 타진하는 것이 가장 안전합니다.
실거주 의무 유예 제도 자체는 국토교통부 보도자료를 통해 공개된 내용이지만, 세부 심사 기준은 지자체 운용에 맡겨져 있는 부분이 큽니다(출처: 국토교통부). 그렇기 때문에 동일한 오피스텔 보유 조건이라도 어느 구에서 신청하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있는 것입니다.
토허제가 투기 억제라는 목적 자체는 맞다고 봅니다. 하지만 수십억 원짜리 계약에서 매수인이 공개되지 않은 내부 해석 기준 때문에 피해를 보는 구조는 분명히 고쳐야 합니다. 국토부와 구청의 해석이 엇갈리는 사안일수록, 기준을 먼저 명확히 공시하고 현장에 일관되게 적용하는 것이 선행되어야 합니다. 지금처럼 "입증하면 된다"는 식의 모호한 안내는 결국 모든 리스크를 매수인에게 떠넘기는 것과 다르지 않습니다. 토허구역 내 거래를 검토 중이라면, 계약서에 도장 찍기 전 관할 구청 확인을 한 단계 필수 절차로 추가하시길 권합니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 거래 판단은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.