주택 보유세 3배 인상 (차등과세, 똘똘한 1채, 조세저항)

솔직히 이번 발언은 예상 밖이었습니다. "3배"라는 숫자를 대통령이 직접 입 밖에 꺼낼 줄은 몰랐거든요. 주택 보유세를 선진국 수준으로 맞추려면 최소 3배 인상이 필요하다는 이재명 대통령의 발언이 나오면서, 집 한 채 가진 분들 사이에서 불안감이 빠르게 번지고 있습니다. 실거주는 감면, 초고가·투기용은 가중이라는 차등과세 방향도 함께 제시됐는데, 핵심은 "어떻게 구분하느냐"에 있습니다.

보유세 3배, 왜 지금 이 얘기가 나왔나

제가 이 발언에서 가장 눈길이 간 부분은 숫자가 아니라 "정치적 손해를 봐도 하겠다"는 말이었습니다. 그 말 한 마디가 이번 발언의 무게를 다르게 만들더군요.

현재 우리나라 주택 보유세 실효세율은 OECD 평균의 절반에도 못 미친다는 지적이 오래전부터 있어왔습니다. 여기서 실효세율이란 세법상 명목 세율이 아니라 실제로 납부한 세금이 자산 가치에서 차지하는 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 집값 대비 실제 내는 세금 비중인데, 한국은 이 수치가 낮은 편에 속합니다(출처: OECD).

보유세가 낮으면 어떤 일이 벌어질까요. 집을 오래 들고 있어도 비용이 거의 안 드니, 팔 이유가 없어집니다. 매물이 잠기고, 공급이 줄고, 가격은 오릅니다. 제 경험상 이 구조가 반복되는 걸 지난 10년 동안 실제로 목격했습니다. 세금 부담이 낮을수록 집은 투자 수단으로 굳어지고, 실수요자만 손해를 봅니다.

대통령이 "언젠가는 터진다"고 한 말도 그냥 흘려들을 게 아닙니다. 자산 거품이 임계점을 넘으면 급격히 꺼지는데, 그 충격은 결국 가장 취약한 계층이 먼저 맞습니다. 지금 당장 세금을 올리는 게 불편해도, 구조를 그대로 두는 게 더 위험할 수 있다는 게 저도 공감하는 부분입니다.

차등과세 설계, 어디서 선을 그을 것인가

그렇다면 3배 인상이 모든 집에 똑같이 적용되는 건 아닐까요. 이 대통령이 제시한 방향은 차등과세(差等課稅) 체계입니다. 차등과세란 납세자의 상황이나 자산 성격에 따라 세율을 달리 적용하는 방식으로, 일률적으로 같은 세금을 매기지 않겠다는 뜻입니다.

구체적으로 제시된 방향을 정리하면 다음과 같습니다.

• 실거주 1주택: 세 부담 감면
• 지방 소재 주택: 지역 여건을 고려한 추가 감면
• 다주택 보유: 가중 과세
• 초고가 주택: 단계적 중과세
• 투기 목적 주택: 가중 과세

이 설계에서 제가 핵심이라고 보는 건 "실거주냐, 투자냐"를 어떻게 구분하느냐입니다. 제도적으로 이걸 판별하는 기준이 명확하지 않으면, 결국 서류상 실거주를 위장하는 편법만 늘어납니다. 예전에도 전세를 끼고 집을 사놓고 실거주 감면을 받으려는 시도가 있었다는 걸 생각하면, 이 구분 기준이 얼마나 촘촘하게 설계되느냐가 정책 성패를 가를 것 같습니다.

수도권과 지방의 과세 기준도 달리 가져가야 한다는 점도 제시됐습니다. 서울에서 시가 30억 원이면 평범한 아파트일 수 있지만, 지방에서는 최상위 고가 주택입니다. 같은 기준을 일률 적용하면 지방 고가 주택 보유자에게 훨씬 가혹한 세금이 되는 셈입니다.

똘똘한 1채 문제, 진짜 구멍이 어디였나

'똘똘한 1채'라는 말, 요즘 주변에서 정말 많이 들으셨을 겁니다. 저도 몇 해 전 지인과 이 주제로 한참 얘기한 적이 있는데, 당시만 해도 이게 나쁜 전략이라고 보는 시각이 거의 없었습니다.

똘똘한 1채란 핵심 입지의 고가 주택 한 채를 보유하는 전략을 의미합니다. 다주택자보다 세금을 덜 내면서도 집값 상승에 따른 시세 차익은 그대로 누릴 수 있는 방식입니다. 쉽게 말해 세금 부담은 최소화하면서 투자 이익은 극대화하는 구조입니다.

이 대통령은 이 방식이 "대한민국에 심각한 문제를 야기했다"고 직접 언급했습니다. 비싸든 싸든 1주택이면 같은 취급을 받다 보니, 가장 효율적인 방법이 핵심지 고가 1채를 잡는 것이 됐다는 겁니다. 거주용이든 투기용이든 구분 없이 동일하게 취급한 결과, 제도적 허점에서 엄청난 시장 왜곡이 생긴 셈입니다.

제가 이번 발언에서 가장 의미 있다고 느낀 대목이 바로 이 부분입니다. 단순히 세금을 올리겠다는 게 아니라, 부동산을 "보유비용이 따르는 자산"으로 바꾸겠다는 신호로 읽혔습니다. 지금까지는 집을 갖고 있는 데 드는 사회적 비용이 시장에 제대로 반영되지 않았고, 그게 투기 수요를 부추겼다는 진단입니다.

보유세 강화가 효과를 내려면, 퇴로 설계가 먼저다

보유세를 강화하면 집값이 잡힐까요. 저는 "그것만으로는 부족하다"고 봅니다. 그리고 이 대통령도 같은 인식을 갖고 있는 것 같습니다. "보유세를 강화만 하면 안 되고 퇴로를 열어줘야 한다"는 발언이 그 방증입니다.

여기서 퇴로란 보유세 부담이 커질 때 집을 팔거나 보유 방식을 바꿀 수 있는 출구를 만들어주는 장치를 의미합니다. 퇴로 없이 세금만 올리면 매물 잠김이 심화되고, 집주인이 세금 부담을 임대료로 전가해 오히려 세입자가 피해를 보는 역설이 생깁니다.

제 경험상 세금 정책이 원하는 방향으로 작동하려면 연동된 제도가 함께 움직여야 합니다. 보유세 강화가 실제로 효과를 내려면 함께 가야 할 장치들이 있습니다.

1. 양도소득세 조정: 보유세 부담을 늘리면서 팔 때 세금도 높으면 매물이 나오지 않습니다. 출구를 열어야 집이 시장에 나옵니다.
2. 고령자 납부 유예 제도: 은퇴 후 소득이 없는 고령 1주택자가 보유세 인상으로 집을 떠밀리듯 파는 상황은 막아야 합니다.
3. 실거주 감면 기준 명확화: 실거주와 투기를 구분하는 기준이 허술하면 제도 취지가 흐려집니다.
4. 거래세 인하 연동: 취득세·거래세가 높으면 이사 자체를 꺼리게 되어 시장 유동성이 더 떨어집니다.

국가재정법상 정부는 예산안을 회계연도 개시 120일 전까지 국회에 제출해야 하고, 세법 개정안도 함께 내야 합니다. 사실상 다음 달 초가 발표 데드라인이라는 얘기인데, 그 안에 이런 세부 설계까지 다 담을 수 있을지가 관건입니다(출처: 국가재정법 제33조, 국가법령정보센터).

정리하면, 이번 발언은 단순한 증세 예고가 아닙니다. 집을 오래 보유하는 선택에도 사회적 비용을 반영하겠다는 부동산 인식의 전환 선언에 가깝습니다. 차등과세 설계가 얼마나 촘촘하게 나오느냐, 퇴로가 얼마나 현실적으로 열리느냐에 따라 이 정책이 시장을 안정시킬 수도, 혼란을 키울 수도 있습니다. 8월 초 발표될 세제 개편안을 꼼꼼히 챙겨보실 것을 권합니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 세무·투자 조언이 아닙니다.

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참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/417/0001152781